Studio Nuti Immobiliare

Elenco news

Home > Elenco news
  • Aggiornamento situazione MUTUI

    20/04/2020 Autore: Daniele Turchi Broker Manager Prato (PO) - 59100 Via dei Fossi, 14/b daniele.turchi@credipass.it telefono 335/325792

    Mutui, tassi ai minimi storici. Ma una surroga su tre viene respinta dalla banca. Ecco perché

    Con i tassi ai minimi storici c’è la corsa alla rottamazione del vecchio mutuo. Solo nel mese di marzo le richieste sono arrivate a rappresentare il 40% del totale delle domande di finanziamento raccolte online. Ma nel 2019 quasi 1 su 3 è stata respinta

     

    Nel 2019 425 mila richieste di surroga sono state rifiutate

    Con i tassi ai minimi storici parte la corsa alla rottamazione del vecchio mutuo. Solo nel mese di marzo, le richieste di surroghe sono arrivate a rappresentare il 40% del totale delle domande di finanziamento raccolte online. Ma non sempre le richieste vanno a buon fine. Anzi, secondo uno studio nel 2019 quasi 1 su 3 (28,9%), ovvero 425 mila nuclei familiari, si è visto respingere la domanda di “rottamazione”.
    Entrando più nel dettaglio, il 15,9% ha provato a surrogare senza successo, mentre il 13% ha ricevuto un rifiuto a fronte della richiesta di rinegoziazione. “Se è vero che l’istituto presso cui abbiamo il mutuo non può opporsi alla nostra volontà di migrare altrove, è bene sapere che la banca cui ci rivolgiamo per la surroga non è obbligata ad accettare la nostra richiesta. Per esempio, se il potenziale cliente non ha un profilo reddituale solido o, ancora, se gli anni mancanti all’estinzione del finanziamento originale fossero pochi, l’istituto presso il quale è stata presentata domanda di surroga potrebbe respingere la richiesta”.

     

    Surroga: chi ce l’ha fatta…

    Se alcuni non sono riusciti a surrogare o rinegoziare, sono comunque molti gli italiani che, nel 2019, sono riusciti a migliorare le condizioni del proprio mutuo; secondo una indagine ce l’ha fatta il 59% dei richiedenti, pari a 870 mila nuclei, suddivisi tra coloro che hanno rinegoziato il finanziamento con la propria banca (34%) e chi ha invece surrogato in favore di un altro istituto di credito (25%). Tanti anche gli italiani che sembrano aver preso una tale confidenza con lo strumento della surroga da essere diventati dei surrogatori seriali che approfittano spesso di condizioni migliorative offerte da altri istituti. Sempre secondo l’analisi, tra coloro che nel 2019 sono riusciti ad approfittare del calo dei tassi, vi sono molti che avevano alle spalle già una o più surroghe; questa casistica fa capo a circa 21.200 famiglie.

     

    ... E chi non ci ha nemmeno provato

    A completamento della fotografia scattata va detto che sono molti (il 31% del campione interrogato) i rispondenti che hanno dichiarato di essere contenti della rata mensile del loro mutuo e, pertanto, non hanno sentito l’esigenza di surrogare o rinegoziare. Il 14,5%, invece, ha dichiarato che, pur avendo cercato sul mercato nuove opportunità, non è riuscito a trovare offerte sufficientemente vantaggiose. Vi è poi una fetta significativa di rispondenti, il 13,6%, che ha dichiarato di non aver nemmeno valutato l’opportunità di abbassare la rata perché riteneva troppo impegnativo cercare una nuova banca.

     

    Surroga, i motivi della bocciatura: le condizioni economiche

    Sul totale delle richieste di surroghe, c’è una bella fetta, quasi il 30%, che però non va a buon fine, come rileva la ricerca condotta sul 2019. I motivi possono essere diversi e spesso solo legati a un mutamento delle condizioni economiche del nucleo familiare. È il caso per esempio di una posizione lavorativa che è diventata meno stabile e che non viene giudicata sufficientemente solida dalla nuova banca. In questa casistica potrebbero rientrare, oltre a chi ha perso del tutto il lavoro, anche chi è passato da un lavoro subordinato a una partita Iva o, ancora, chi ha cambiato da poco azienda e si trova nel periodo di prova. Un altro elemento che potrebbe portare a un rifiuto della richiesta di surroga, poi, è il cambio del rapporto tra rata e reddito: quindi, anche se la posizione lavorativa dei mutuatari è rimasta invariata, può essere che nel corso degli anni siano invece aumentate le spese del nucleo familiare (per esempio con l’arrivo di un figlio) o siano stati contratti ulteriori debiti (un prestito per l’acquisto di un’auto). In questo caso verrebbe meno il famoso rapporto rata/reddito, elemento che la banca verifica prima di erogare il finanziamento tenendo appunto in considerazione non solo il peso della rata del mutuo, ma anche tutte le spese del nucleo familiare e la liquidità che resta a disposizione.

     

    Surroga, i motivi della bocciatura: le condizioni del mutuo

    Anche il variare delle condizioni del mutuo dall’apertura del finanziamento possono portare a una bocciatura della surroga. Prendiamo il caso in cui manchino ormai pochi anni all’estinzione del mutuo: in questo caso il nuovo istituto di credito tende a rifiutare la richiesta di “rottamazione” perché poco conveniente economicamente. Per l’erogazione di un finanziamento, la banca deve sostenere dei costi: se gli anni residui sono pochi, il guadagno dell’istituto di credito potrebbe non essere sufficiente a coprire tali spese. C’è da dire, però, che in questo caso anche per il richiedente potrebbe avere poco senso surrogare: con un piano di ammortamento alla francese, gli interessi vengono pagati nei primi anni di ammortamento e quindi il mutuatario si ritroverebbe a rimborsare solo la quota capitale residua. A cambiare, però, potrebbe non essere solo la durata, ma anche il valore dell’immobile e della perizia. Nel corso degli anni, per esempio, la casa potrebbe aver perso valore e quindi la nuova banca potrebbe ritenere l’immobile non sufficiente come garanzia per l’erogazione del finanziamento. Non serve necessariamente un calo reale del valore della casa: bisogna considerare che oggi le perizie vengono certificate da società indipendenti con criteri spesso più rigorosi rispetto al passato, pertanto la differenza di valore potrebbe derivare da un diverso metodo di perizia. Inoltre, dirimente nell’accettazione della surroga da parte dell’istituto di credito potrebbe essere anche l’età del richiedente: ogni banca applica le proprie politiche rispetto all’età massima di chi sottoscrive un mutuo, e quelle adottate dal nuovo istituto potrebbe essere più stringenti.

     

    Surroga, i motivi della bocciatura: il cattivo curriculum

    Naturalmente, anche il curriculum del richiedente ha la sua importanza. Se il mutuatario che fa richiesta di surroga ha alle spalle rate non pagate o comunque saldate in ritardo, potrebbe essere per lui molto difficile ottenere la surroga. In questo caso non è necessaria la segnalazione al Crif come cattivo pagatore; la nuova banca, prima di accettare la surroga, verifica tramite estratto conto del richiedente se i pagamenti passati sono stati effettuati regolarmente e, se così non fosse, è libera di negare la richiesta. Lo stesso può succedere se il richiedente ha deciso di sospendere le rate del mutuo a causa del Covid-19. In passato ci sono stati istituti di credito che hanno negato la surroga a mutuatari che anni prima avevano fatto ricorso al Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate. Per questo motivo, se non si vuole correre questo rischio in futuro, il consiglio è di valutare con attenzione la sospensione del mutuo e scegliere questa opzione solo se strettamente necessaria 

     

    Una richiesta a prova di banca

    Per non correre il rischio di vedersi bocciare la surroga, prima di farne richiesta è importante valutare ogni singolo aspetto sia della propria situazione finanziaria sia delle condizioni del mutuo ancora in corso. E soprattutto bisognerebbe conoscere i criteri di valutazione delle richieste di surroga applicati da ogni banca. Cosa, quest’ultima, non facile per i non addetti ai lavori. Meglio allora affidarsi a un consulente esperto che, conoscendo da un lato le esigenze delle banche e dall’altro la situazione specifica del mutuatario, è in grado di guidare il richiedente, consigliare la strategia migliore da adottare e individuare l’istituto di credito più corretto al quale presentare la domanda di surroga.

     
     
    Indietro