Mutui e tassi: variabile e fisso appaiati
Ancora un rialzo dello 0,50%. Smentendo quanti si attendevano un ritocco limitato allo 0,25% alla luce della crisi che ha investito Credit Suisse e del rischio contagio per tutto il settore bancario, la Bce prosegue sulla linea dura in materia di tassi.
Nuovo aumento dei tassi da parte della Bce
Il nuovo ritocco all'insù da parte della Banca centrale europea impatta sul mercato dei finanziamenti, compresi i mutui, che finora hanno retto alla politica restrittiva, confermando l'interesse degli italiani per l'asset immobiliare. Crescono l'età media e il reddito dei richiedenti, mentre calano gli importi.
Le tendenze emergenti
L’Osservatorio offre una serie di indicazioni sulle dinamiche del settore nei primi due mesi dell’anno, rilevando – tra le altre cose – l’avvicinamento tra i benchmark del fisso e del variabile. Il livello più elevato riguarda l’Irs a dieci anni, che arriva al 2,90%, un punto in più rispetto alla media del 2022, seguito dall’Irs a 20 anni (2,71%) e dall’Euribor a tre mesi (2,48%). A seguire l’Irs a 30 anni (2,36%) e in coda l’Euribor a un mese (2,18%).
In tutti i casi la tendenza è in crescita, ma si resta lontani dai livelli di dieci anni fa, quando il fisso viaggiava abbondantemente sopra il 5% e il variabile oltre il 3%.
Detto della situazione attuale (o, meglio, del recente passato), fare previsioni è complicato, ma la sensazione tra gli addetti ai lavori è che la stretta monetaria da parte della Bce sia vicina al termine. Nella prossima riunione della Bce, in programma il 4 maggio, l'istituto guidato da Christine Lagarde potrebbe prendersi una pausa in attesa dei nuovi indicatori economici riguardanti l’inflazione, la produzione e i consumi. Infatti, le banche centrali devono trovare un difficile equilibrio tra l’esigenza di contenere l’inflazione (da statuto, la Bce deve operare per tenerla intorno al 2%) e quella di non deprimere troppo l’economia.
Il dominio del fisso
L’incremento dei benchmark relativi al variabile spinge le richieste del mutuo a tasso fisso, che superano l’80% del totale, ben 20 punti in più del quarto trimestre 2022. Del resto, se i costi sono simili, è comprensibile che in tanti si orientino verso la rata che non muterà per tutta la durata del contratto.
In parallelo il variabile perde un quinto della sua quota di mercato e si ferma sotto il 16%, mentre il variabile con cap crolla dall’8,7 al 3,1%.
I rialzi dei tassi negli ultimi mesi hanno ridato fiato alle surroghe da parte di coloro che in passato avevano acceso un mutuo a tasso variabile. Nei primi due mesi dell’anno il passaggio al fisso ha riguardato oltre il 30% di tutte le richieste di mutui, erodendo l’incidenza dei contratti accesi per acquistare la prima casa, che comunque restano la componente più rilevante del mercato con poco meno del 60% del totale.
Si restringe la platea
I rialzi recenti nei tassi applicati ai mutuatari inevitabilmente restringono la platea di chi sottoscrive un finanziamento a lungo termine come quello immobiliare. Nei primi due mesi di quest’anno si è arrivati a 2.760 euro mensili netti contro i 2.220 del primo trimestre 2022. Del resto, i rialzi dei tassi da parte delle banche centrali puntano proprio a ridurre la liquidità in circolazione nel sistema, e per questa strada a contenere i prezzi al consumo.
L’incertezza sul futuro spinge a limitare l’esborso, con il loan to value (cioè la quota finanziata rispetto al prezzo d’acquisto) che scende di un punto e mezzo rispetto all’ultimo trimestre 2022 a quota 65,9%.
Il bisogno di sicurezza trova conferma anche nell’analisi sulle tipologie contrattuali dei richiedenti, con i tempi indeterminati che arrivano all’81,4% del totale contro il 79% del primo trimestre dello scorso anno.
A farne le spese sono soprattutto gli atipici, che in un anno passano dal 5 al 3,9%, e i liberi professionisti, dal 2,4 all’1,5%.
Agevolazioni under 36 alla prova
Quanto all’età media dei richiedenti, si attesta a 40 anni, un dato non distante dagli scorsi trimestri. Nelle prossime rilevazioni occorrerà vedere se vi sarà un ritorno dei giovani dopo cheil governo ha rimodulato per il 2023 le misure a favore degli u36, provvedimento che però almeno per ora non sta avendo lo stesso effetto visto al suo lancio nel luglio 2021.
Intanto cala a 131mila euro l’importo medio richiesto, 10mila in meno in un anno, pur a fronte di prezzi dell’immobiliare rimesti sostanzialmente stabili nell’ultimo periodo. Pertanto, questa tendenza potrebbe indicare una maggiore concentrazione del mercato su abitazioni a medio-basso costo rispetto al passato. Mentre la durata media si attesta sui 24 anni.