Mutui, il 2024 sarà l’anno dell’inversione di tendenza sul fronte dei tassi?
Mutui, il 2024 sarà l’anno dell’inversione di tendenza sul fronte dei tassi?
Anno nuovo, mutuo nuovo? Forse non è ancora il momento di dire così, ma di certo, con l’inizio del 2024, la situazione dei finanziamenti per l’acquisto della casa ha cominciato a dare importanti segnali di cambiamento. A partire dal valore dell’indice Irs, parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso, che ha iniziato a diminuire. Quello che si è chiuso è stato un anno difficile, a causa dell’incertezza della situazione economica, che ha spinto molte famiglie a rimandare la richiesta di un prestito per acquistare l’abitazione. Se è vero che è lontano il tempo in cui il costo del denaro era ai minimi storici, non bisogna dimenticare che per tutto il 2023 lo scenario è rimasto comunque conveniente, considerato il valore assoluto dei tassi d’interesse, e il mercato ha offerto soluzioni interessanti da sfruttare, che rimarranno anche nel 2024. A partire dall’agevolazione per i mutui under 36 attraverso il Fondo Consap, che è stata prorogata per altri 12 mesi, così come la proposta di mutui con offerta limitata da parte delle banche e i vantaggi per chi sottoscrive un mutuo green. Ma quali altre novità arriveranno nel 2024?
I tassi dei mutui oggi
Per capire la situazione attuale bisogna fare un passo indietro e vedere come è iniziato il graduale aumento dei tassi di interesse che ha caratterizzato il 2023. Il costo del denaro è stato pressoché pari a zero per 10 anni finché, a partire dalla primavera 2022, questo scenario è stato velocemente rivoluzionato da una serie di eventi: la crescita dell’inflazione, lo scoppio del conflitto Russia-Ucraina, il rincaro del gas e dell’energia elettrica e i conseguenti aumenti del costo del denaro. Il primo rialzo dei saggi (dal 2011) risale a luglio 2022 a cui ne sono seguiti rapidamente altri, dieci in totale, l’ultimo dei quali a settembre 2023, per un valore del tasso Bce pari a +4,50%. Dal 26 ottobre 2023 la Banca centrale europea ha invece deciso di prendersi una pausa dai rialzi, in attesa di vedere l’evoluzione della situazione: l’obiettivo è quello di assicurare il ritorno dell’inflazione verso il 2% dopo il livello record raggiunto ad ottobre 2022, quando è stato registrato +11,9%, mai così alto dal 1984. Queste mosse hanno avuto un impatto su tutti i mutui casa, non solo quelli variabili direttamente legati al tasso Bce, ma anche quelli legati agli altri indici, Irs ed Euribor, che sono cresciuti rapidamente, per poi iniziare a rallentare e rimanere in una lunga fase di plateau. A fine 2023 sono finalmente arrivati i primi segnali di cambiamento, con la speranza che nel 2024 il calo possa proseguire in modo più marcato.
«Questo cambiamento è evidente soprattutto se si guarda ai parametri di indicizzazione di lungo periodo, in particolare l’Irs, l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso. E’ stato il primo tasso d’interesse ad aumentare nella primavera 2022, per poi stabilizzarsi sostanzialmente attorno al 3% fino a dicembre 2023, quando ha iniziato a diminuire con decisione, segno del nuovo clima di ottimismo dei mercati».
A fine gennaio 2022, per esempio,l’Irs 10 anni valeva 0,4%, ad aprile 2023 2,9%, a inizio novembre si attestava su 3,25% e a inizio gennaio (02.01.2024) è sceso a 2,53%%. Lo stesso si può dire per l’Irs 20 anni, che a fine febbraio 2023 segnava 3%, a inizio novembre 3,28% e ora 2,54%.
«Gli Irs che guardano al futuro più lontano, ovvero 25, 30 e 40 anni, hanno un valore ancora più basso, rispettivamente 2,45%, 2,36% e 2,22%, segno ulteriore della fiducia in un prossimo rallentamento dei tassi. Una situazione anomala rispetto al solito, perché normalmente i finanziamenti a lunga e lunghissima durata sono i più costosi».
Risultato? Un mutuo a tasso fisso attualmente parte da un TAN attorno al 2,55%, grazie a interessanti campagne promozionali che premiano aspetti come la giovane età dei mutuatari (meno di 36 anni), il Loan To Value basso e la classe energetica elevata (A o B), per cui sono previste importanti riduzioni sullo spread e sulle spese di istruttoria.
Secondo le rilevazioni oggi un mutuo ventennale da 100.000 euro con TAN del 2,55% porta a una rata di 532,34 euro, mentre un mutuo trentennale per la stessa cifra e TAN del 2,70% determina una rata di 405,36 euro.
Contrariamente all’Irs, l’Euribor, l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile, è cresciuto più lentamente nel corso del 2022, prima di intraprendere la sua corsa al rialzo. A fine estate 2022 la differenza tra fisso e variabile si è ridotta gradualmente, finché la forbice tra i due valori è diventata pressoché inesistente e poi è addirittura aumentata in direzione opposta: una situazione piuttosto anomala che perdura da tempo, dato che il tasso variabile di solito è inferiore al tasso fisso.
«Attualmente il tasso variabile va oltre il 4%, come con una considerevole differenza rispetto al tasso fisso. Probabilmente in futuro la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile potrà diminuire: una notizia molto attesa dai mutuatari che in passato hanno acceso questo tipo di prestito e che hanno dovuto affrontare un incremento medio di almeno 200 euro in 18 mesi, ma sulla quale non ci sono certezze. Chi vuole può quindi valutare la possibilità di rinegoziare il mutuo, chiedendo alla propria banca di passare dal tasso variabile a quello fisso, oppure chiedendo una surroga verso il tasso fisso a un nuovo istituto di credito, in modo da approfittare subito dei ribassi legati all’Irs».
Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 12 mesi
Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Molto dipenderà dall’andamento dell’inflazione, che a dicembre in Italia è scesa ancora, arrivando a 0,7%. A ottobre 2023 si era registrato per la prima volta un crollo dell’indice dei prezzi al consumo (1,8%), mentre a settembre il valore era ancora elevato, pari a +5,3% contro il +8,3% di aprile. Oltre a quella italiana, anche l’inflazione nell’area euro appare in diminuzione, anche se a dicembre c’è stata una lieve inversione di tendenza (+2,9%) rispetto al +2,4% di novembre: il dato rimane comunque sotto le attese ed è decisamente lontano dal +10,1% registrato a novembre 2022.
«I passati aumenti dei tassi di interesse funzionano, frenando in misura crescente la domanda e contribuendo pertanto alla riduzione dell’inflazione», hanno fatto sapere nelle scorse settimane dalla Banca Centrale Europea.
Tanto che adesso gli analisti ipotizzano un possibile taglio del costo del denaro da parte di Francoforte in primavera o al massimo nella seconda parte del 2024.
È anche vero che in una fase così delicata della storia mondiale, a livello sia economico che geopolitico è molto difficile fare previsioni a lungo termine. Meglio valutare attentamente i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo.
«Accendere un mutuo resta conveniente. In generale stiamo parlando di tassi d’interesse vantaggiosi rispetto all’andamento storico, come emerge dal rapporto mensile dell’Abi (Associazione banche italiane) secondo cui a novembre 2023 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 4,48% (più che raddoppiato rispetto al 2,05% di giugno 2022), ma a fine 2007 era addirittura del 5,72%».
Mutuo a tasso fisso o variabile?
In questo scenario, come individuare il tasso più conveniente? Oggi la maggior parte dei mutuatari rivolge l’attenzione verso il tasso fisso, soluzione ottimale a maggior ragione ora che l’indice Irs è in calo. Tra metà novembre e metà dicembre 2023 il tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso è passato dal 3,67% al 3,05% determinando un effetto economico significativo per chi deve accendere un finanziamento ipotecario, pari a quasi 24.000 euro di risparmio sul costo di un mutuo da 200.000 euro in 30 anni.
Intanto il tasso variabile puro, negli scorsi mesi quasi abbandonato dagli italiani, ha ricominciato a essere preso in considerazione dagli ottimisti che puntano su una discesa imminente del costo del denaro e sono comunque disposti a correre il rischio dell’incertezza.
Per chi vuole limitare la variabilità ed essere più cauto, sul mercato sono disponibili soluzioni alternative, sempre a tasso variabile, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo misto o con opzione e il mutuo con cap (tetto massimo). Quest’ultima formula, in particolare, può essere interessante, a patto che, oltre al cap, la banca non inserisca anche il floor, ovvero un livello minimo sotto cui il TAN non può scendere: in questo modo il mutuatario non potrebbe recuperare il guadagno che oggi perderebbe rispetto alla scelta del tasso fisso. Inoltre, va considerato bene lo spread applicato dalla banca, perché un valore particolarmente elevato potrebbe rendere poco conveniente la scelta di avere una garanzia come il cap.
Le altre tipologie di mutuo
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare al momento della scelta del rimborso ideale per finanziare l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste il mutuo green, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia, oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni. Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione, si può chiedere il mutuo ristrutturazione.
Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, esiste sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che, in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può rappresentare la strada da percorrere per chi vuole tutelarsi dal rischio di nuovi aumenti dei tassi passando a un mutuo a tasso fisso o a un variabile con cap.
Mutuo giovani, scadenza rimandata a fine anno
Per i giovani in cerca di una casa ci sono buone notizie: le agevolazioni previste dal governo per gli Under 36 sono state confermate per tutto il prossimo anno, come previsto dalla manovra 2024 (comma 7, articolo 1 della legge di Bilancio, n. 213/2023), e sono state estese anche alle famiglie numerose, oltre alle altre categorie prioritarie già previste. Il 31 dicembre 2024 è il nuovo termine massimo per chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore Isee non superiore a 40.000 euro annui.
Per poter presentare la richiesta a Consap entro il 31 dicembre è però necessario avere già individuato l’immobile ed avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.
Con il 2024, invece, gli under 36 non potranno più godere dell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e dall’imposta sostitutiva del mutuo in sede di rogito, né potranno avere il riconoscimento di un credito d’imposta per l’acquisto da impresa soggetta a Iva. I giovani che non hanno accesso alle facilitazioni possono comunque valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età.
Fondo Gasparrini per i mutui prima casa
Una possibilità importante per i mutuatari che dovessero trovarsi in difficoltà riguarda il Fondo Gasparrini – Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate mutui prima casa, attraverso il quale possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro.
Sconto fiscale per case green
Come già anticipato, per le abitazioni in classe energetica A e B si può stipulare un mutuo green, in questo momento particolarmente interessante, ancor più in caso di surroga: sulla scia del gradimento riscosso dagli immobili con prestazioni energetiche elevate, infatti, vari istituti di credito hanno avviato campagne promozionali che prevedono una riduzione dello spread pari a 0,35-0,45% rispetto al tradizionale sconto di 0,10%. Un’offerta che si rivela conveniente, soprattutto sul lungo periodo: considerando per esempio un mutuo da 100.000 euro con durata 20 o 30 anni si può ottenere una riduzione della rata anche di 30 euro al mese, che alla fine del piano di ammortamento porterà ad un risparmio complessivo di circa 7-8.000 euro.